За сколько вам продать дом?

Очень часто продавцы выставляют дома на продажу, не зная их реальной стоимости.

Я, когда начинал свою деятельность на рынке недвижимости, а это было в начале 92-го года, то мой старший сослуживец с опытом работы более чем 20 лет (на то время, а сегодня более 40 лет) на рынке недвижимости сказал: “Есть три вида продавцов недвижимости, много различных оценщиков недвижимости и только лишь один покупатель и именно он назначает цену на ту или иную недвижимость”.

Сегодня я хотел бы подойти к вопросу о ценах на недвижимость, вернее о тех ценах, которые объявлены, и как их вообще высчитывают, и кто это делает. Начнём со слов моего сослуживца: “Есть три вида продавцов недвижимости”. Что он имел ввиду?

Так вот, первый вид продавцов – это те продавцы, которые поставили свою недвижимость на продажу за, скажем, “слегка” завышенную цену и ждут покупателя, вернее не ждут, а прицениваются, сколько же стоит их дом. Если получим ту сумму, которую просим, то продадим, если нет, то не продадим. Вот и стоит их дом на рынке не день и не два, а год и больше, и никто его не покупает.

Такого рода продавцы называются “инспекторы”. “Инспекторы” потому, что не готовы продать свой дом за реальную рыночную цену, а вот узнать её им довольно таки интересно. Даже при условии, что какой-то покупатель снизойдёт и даст им их цену, то эту цену банковский оценщик не пропусти.

Второй вид продавцов – это те, которые меняют место жительства, уровень жизни или в связи с пополнением семьи обязаны сделать какие-либо изменения в настоящем существовании. Итак, эти продавцы реальные, другими словами они действительно хотят продать своё жилище с целью приобретения другого. С такими продавцами легче общаться покупателю. Такие продавцы называются “путешественники”. “Путешественники” потому, что переезжают в другой дом или город и должны путешествовать из дома в дом.

Цены на дома путешественников довольно реальные, но иногда бывают и завышены, а завышены лишь потому, что им надо заплатить за другой дом, и скорее всего более дорогой, поэтому они должны получить ту сумму, которую запланировали заранее.

Третий вид продавцов – это те, кто не имеет желания иметь ничего общего с рынком недвижимости. В такой сорт продавцов входят разные подгруппы. Например, пожилые люди, наследники чьей-либо недвижимости, люди покидающие страну в связи с получением контракта за границей, и ещё много других. Как правило, это серьёзные продавцы, они никогда не завышают цены, а иногда и занижают их. Им надо срочно продать дом, а играться с покупателями нет ни времени, ни желания.

С такими продавцами найти общий язык очень просто и легко. Такие продавцы называются “избавители”. “Избавители” потому, что должны продать свою недвижимость, несмотря ни на что, а будет ли это на $5,000 больше или меньше, их это мало волнует.

Затем, если вы помните, мой сослуживец сказал, что есть много различных оценщиков недвижимости. Он не имел ввиду настоящих оценщиков, которые работают для банков, а покупателей. То есть, людей, которые выходят на рынок недвижимости для того, чтобы приобрести себе дом. Они могут пересмотреть 50-60 домов, потеряв много времени, запутавшись в ценах и вообще перестают понимать логику рынка недвижимости.

И наконец, тот самый один покупатель, который определяет цену недвижимости, это и есть тот самый настоящий покупатель. Очень часто продавцы ставят свои дома на продажу, не зная реальную цену дома. Для того чтобы определить эту цену, продавец использует множество разных вариантов. Например, сравнивает свой дом с домом своего соседа и, как правило, приходит к заключению, что его дом лучше, а значит и стоит дороже.

Как правило, оценщик даёт плюс-минус рыночную цену. Но представьте себе такую ситуацию. Продавец решил продать свой дом, вызвал банковского оценщика, заплатил ему деньги за его работу, оценщик оценил дом в определённую сумму, скажем в $500,000, и, естественно, продавец звонит к риелтору и ставит дом на продажу по цене, которую дал оценщик. Проходит неделя, месяц, а может, и два, и три, а дом никто не покупает. Продавец звонит риелтору и спрашивает, почему дом не продаётся, в чём дело? Дом, говорит, хороший, красивый, ухоженный, даже где-то привлекательный, и оценка была сделана, и цена реальная, так в чём же дело?

Риелтор объясняет, что цена немного высокая, поэтому нет покупателей. Если бы мы смогли цену опустить, говорит риелтор, то тогда, возможно, пришёл бы и покупатель, и, возможно, не один, а несколько. Естественно, продавец стоит на своём и утверждает, что цена дома реальная, и что он взял её не с потолка, а лицензированный оценщик определил эту цену. Дилемма. Что делать? Вроде бы дом оценён оценщиком, значит цена реальная, а вот покупателей нет.

Так вот, это правда и верно, что дом оценён плюс-минус в реальную рыночную цену. Но в некоторых ситуациях есть небольшой так называемый “нюанс”. Этот “нюанс” заключается в следующем. Банковский оценщик дал, скажем, реальную рыночную цену, но он не знает реальное положение рынка, оценщик делает своё заключение, проверив продажи недвижимости за последнее ближайшее время в определённом радиусе. Он, естественно, прав, скажем, он сравнивает этот дом с другими домами и приходит к заключению, что этот дом стоит $500,000.

Но оценщик не знает, сколько покупателей на рынке, на сколько этот район востребован, какие банковские ставки на сегодняшнем рынке, не учитывает он также и рынок ценных бумаг (stock market) и много других факторов, которые оказывают влияние на рынок недвижимости. Так вот, оценщик прав по-своему на все 100% и даже больше, он даёт оценку, основываясь на продажах, которые были в данном районе в недалёком прошлом. Но оценщик не находится на самом рынке недвижимости, он выезжает на объект, делает фотографии, измеряет дом, смотрит на его состояние, а потом вся работа его проходит за компьютером.

В отличие от оценщика риелторы находятся непосредственно в самом центре рынка недвижимости, видят большое количество домов, катаются по различным районам, общаются с банками и знают банковские проценты на сегодняшний день и т.д.

Итак, вернёмся к этому самому единственному покупателю на всём рынке недвижимости. Это – тот самый серьёзный покупатель, который вышел на рынок для того, чтобы купить себе дом, он уже имеет заем, вернее предварительное разрешение на него, и он не играется. Как только он видит дом, который ему подходит, он незамедлительно покупает его. Именно такие покупатели назначают реальную цену дома, ведь они покупают его и именно этому покупателю платить деньги.

А представьте себе, вы звоните банковскому оценщику и говорите ему, что ваш дом стоит на рынке уже 3,4,5 или даже 6 месяцев и не продаётся за ту сумму, в которую он был оценён. Оценщик вам говорит, что он не продаёт дома, а только оценивает. Попробуйте предложить оценщику купить ваш дом за ту цену, которую он дал. Я уверяю вас, что в ответ вы услышите откровенный смех и ту же самую фразу: “Я не покупаю и не продаю дома, я только их оцениваю!”

Так вот, вернёмся к нашему покупателю, этот самый покупатель включает в себе и реального оценщика, и реального покупателя, и того самого, кто готов заплатить самую что ни на есть реальную цену за дом. Этот покупатель не торгуется, он ищет дом, который ему надо, он не посмотрит на то, что цена будет завышена на $5,000, он ищет то, что ему подойдёт для жизни, и именно он, можно сказать, назначает реальную цену за дом. Он исходит из некоторых факторов, таких как цены в округе, потому как он видел уже пару домов и знает цены на них, разрешения из банка на ссуду, потому как имеет разрешение на определённую суму, и многих других.

Вывод из этой статьи делайте сами, но я могу добавить и сказать следующее: лучше, чем риелтор, никто не может знать цен на рынке недвижимости, ведь именно риелтор живёт на рынке недвижимости 24/7, общается с продавцами и покупателями, видит и назначает цены, ведёт переговоры с другими профессиональными риелторами и с теми же оценщиками, даёт устную оценку той или иной недвижимости для покупателей и продавцов. Но окончательную цену назначает только покупатель, ведь он покупает дом, а не банковский оценщик и не риелтор, ведь покупателю выплачивать заем на протяжении 30 лет, ведь покупателю жить в этом доме, а не оценщику и не риелтору.”

P.S. Обзор рынка недвижимости подготовил Коби Грант. Читайте мои статьи, и вы будете в курсе всех событий на рынке недвижимости. Если вы не успели прочесть эти статьи, то можете всегда взять предыдущие выпуски газеты “Диаспора” и найти там мои статьи. Вы также можете связаться со мной по телефону (916) 595-5624 или (888) 264-5006 ext 63. Электронная почта: kobi@worldwidesignature.com

Дискламация: Вся предоставленная информация не гарантируется и может быть основана на информации, собранной из различных источников, которые могут или не могут считаться надежными на момент написания настоящей статьи, и может поменяться на день выпуска газеты.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ