Как закон защищает арендаторов жилья в Калифорнии

Процент людей, снимающих жилье, в Калифорнии только растет. По статистике, с 2007 года он растет особенно активно и и на сегодняшний день в разных штатах колеблется от 40 до 58. Эксперты связывают эту тенденцию с ростом числа мигрантов. Большой проблемой для многих оказывается то, что, не зная законов, жильцы становятся заложниками владельцев недвижимости, страдая и терпя там, где можно вступиться за свои права.

Согласно сообщениям открытых источников, в частности, портала Property Wire, стоимость аренды жилья в США впервые снизилась за последние шесть лет. Средняя стоимость аренды недвижимости в сентябре 2018 года составила 1440 долларов, что на 0,2% меньше, чем в сентябре 2017 года. Таким образом, впервые, начиная с июля 2012 года, арендная плата на жилье снизилась. Самое большое снижение стоимости аренды зафиксировано в Портленде (-2,7%) и в Сиэлте (-2,2%). Увеличение арендной платы было зафиксировано только …в штате Калифорния (+3%). Вот так нам с вами «повезло». Что можно требовать за свои деньги? Экспертом в вопросе прав жильцов «Диаспора» попросила выступить основателя и президента компании «Maxius Development Inc» Максима Семененко.

Спонсор номера

– Максим, несмотря на то, что ваша компания занимается в основном строительством, вам знакомы законные права арендаторов недвижимости. На ваш взгляд, какие подводные камни вы посоветовали бы человеку учитывать в первую очередь при поиске и найме жилья?

– Наиболее важными вещами, о которых стоит подумать, когда вы ищете подходящее для своей семьи жилье, я бы назвал следующие:

  • лимит в долларах, который вы можете себе позволить на ежемесячную аренду и коммунальные услуги;
  • лимит в долларах на все депозиты, которые могут потребоваться (например, на гарантийный депозит);
  • место, в котором вы хотите жить.

Кроме того, думаю, нужно внимательно рассмотреть и такие вопросы, как:

  • тип арендуемой квартиры, которую вы хотите (например, жилой комплекс – апартаменты, дуплекс или дом на одну семью), и качество жилья, которое вы хотите (например, число спален и ванных комнат);
  • доступ к школам, магазинам, общественному транспорту, медицинским учреждениям, учреждениям по уходу за детьми и пр.;
  • характер и качество района (например, его безопасность и внешний вид);
  • состояние арендуемой недвижимости (об этом подробнее я расскажу чуть позже);
  • другие особые требования, которые могут предъявляться вами или членами вашей семьи (например, доступ для инвалидных колясок).

Информацию о сдаче жилья в аренду можно получить из множества разных источников: на интернет-сайтах и в социальных сетях, из местных газет, у риелторов, местных офисов недвижимости и компаний по управлению недвижимостью, в конце концов, у своих знакомых и даже на церковных досках объявлений.

На что смотреть в новом жилье

– Определившись с вышеперечисленным и найдя подходящий для себя вариант, вы, разумеется, отправитесь на его осмотр. И вот тут я бы порекомендовал, прежде чем принять решение, внимательно осмотреть жилье вместе с арендодателем (лендлордом) или его агентом. Для этого неплохо заранее составить примерный перечень осматриваемого объекта в виде списка, чтобы удобно было делать в нем пометки. Обязательно включите в него следующие пункты:

  • трещины или дыры в полу, стенах или потолке.
  • признаки протекания воды или повреждения водой на полу, стенах или потолке;
  • наличие плесени, которая может повлиять на ваше здоровье или безопасность вашей семьи;
  • признаки ржавчины в воде из-под кранов;
  • утечки воды в ванной или на кухне;
  • недостаток горячей воды;
  • недостаточное освещение или недостаточное количество электрических розеток;
  • недостаточное отопление или слабый кондиционер;
  • недостаточная вентиляция или неприятные запахи;
  • дефекты электропроводки и их крепежа – розеток, выключателей и пр.;
  • поврежденный пол;
  • поврежденная мебель (если это меблированное жилье);
  • признаки присутствия насекомых, паразитов или грызунов;
  • накопленная грязь и мусор;
  • изношенные или разбитые контейнеры для мусора;
  • сколы краски в старых зданиях (в составе красок иногда может содержаться свинец, который способен вызвать отравление. Особую опасность он представляет для детей.

Если вы живете в старом доме

– Если здание, в котором вы арендуете жилье, было построено до 1978 года, вам следует прочитать брошюру «Защитите свою семью от свинца в вашем доме», которую можно найти в Интернете по адресу www.epa.gov/adid/pubs/indepdfe.pdf);

  • признаки асбестосодержащих материалов в старых зданиях, такие как отслаивание потолочной плитки, обрушение трубы или изоляции (частицы асбеста также могут вызвать серьезные проблемы со здоровьем при их вдыхании). Для получения дополнительной информации по этим вопросам посетите веб-сайт www.epa.gov/asbestos.

Обратите внимание также на любые признаки присутствия опасных веществ, токсичных химикатов или других опасных отходов в арендуемом помещении.

Кроме того, обратите внимание на внешний вид здания и любые общие зоны, такие как коридоры и дворы: ухоженным ли выглядит здание? Являются ли места общего пользования чистыми?

Качество жилья может сильно различаться при относительно одинаковых расценках на его аренду. Предварительный внимательный осмотр даст вам возможность оценить имеющиеся достоинства и недостатки, учесть их при принятии решения об аренде и ее целесообразности.

Вопрос, который стоит задать хозяину

– Спросите арендодателя, кто будет нести ответственность за оплату коммунальных услуг (газ, электричество, вода и вывоз мусора). Вы, вероятно, будете оплачивать некоторые из них, а возможно,  и все. Попытайтесь выяснить, сколько предыдущий арендатор платил за коммунальные услуги. Это поможет вам оценить свои возможности максимально точно. С ростом затрат на электроэнергию важно учитывать, являются ли арендуемые помещения и их приборы энергоэффективными.

Если арендуемое жилье – дом или дуплекс с прилегающим земельным участком, спросите арендодателя, кто будет отвечать за его уход. Если это будет закреплено за вами, поинтересуйтесь, предоставит ли арендодатель  необходимое оборудование, такое как газонокосилка и шланг.

Немаловажная деталь: во время этого первоначального обхода арендуемого жилья у вас будет возможность увидеть, как ваш потенциальный арендодатель реагирует на ваши опасения по вышеперечисленным вопросам. В то же время арендодатель узнает, как вы намерены справляться с потенциальными проблемами. Возможно, вам не удастся достичь соглашения по какому-либо вопросу. Тем не менее, то, как вы поладите, поможет вам решить, станут ли ваши взаимоотношения в будущем приемлемыми для обеих сторон.

Кому ремонтировать жилье до вашего заселения

– Максим, а что делать, если в ходе предварительного осмотра будут обнаружены проблемы, которые можно решить только с помощью ремонта?

– Если они будут достаточно серьезны, то вам нужно будет выяснить, собирается ли арендодатель их устранить и в течение какого времени.

К проблемам подобного рода, согласно действующему законодательству, относятся те, которые выше мною были предложены в качестве основных пунктов для составляемого вами списка осмотра арендуемых помещений. Наличие неисправностей не должно остаться незамеченным вами и не обсужденным надлежащим образом с арендодателем (лендлордом).

Хорошей идеей является подписанное владельцем недвижимости обещание с указанием точной даты и перечислением пунктов замены или ремонта тех или иных объектов, находящихся в ненадлежащем состоянии. И уж совсем будет хорошо, если вы сделаете фотографии или видео обнаруженных проблем с использованием функции указания даты и времени съемки. Подобное документирование поможет вам впоследствии подтвердить наличие этих проблем до вашего въезда в арендуемое жилье и избежать возможных разногласий с лендлордом в отношении вашей ответственности за них.

Калифорнийский закон устанавливает, что арендодатели и арендаторы несут ответственность за каждый вид ремонта, хотя в конечном итоге юридическая ответственность за пригодность жилья для проживания все же лежит на арендодателях. Они обязаны обеспечивать ее как до момента сдачи в аренду, так и во время сдачи жилья в наем, если арендуемый объект по каким-либо причинам становится непригодным для проживания.

В подобных случаях лендлорд обязан произвести ремонт, предписанный в связи с делом Верховного суда штата Калифорния, которое называется «Green v. Superior Court (1974) 10 Cal.3d 616 [111 Cal.Rptr. 704]», в котором указывалось, что все договоры аренды жилья должны содержать подразумеваемую гарантию пригодности для проживания. Однако лендлорд не несет ответственности по подразумеваемой гарантии пригодности для жилья и не обязан производить ремонта повреждений, которые были причинены арендатором или семьей арендатора, гостями или домашними животными.

Как правило, арендодатель также должен выполнять работы по техническому обслуживанию оборудования и инженерных коммуникаций, которое необходимо для обеспечения нормальной эксплуатации  арендуемого жилья. Ответственность за то, чтобы арендодатель или арендатор отвечали за менее серьезные ремонтные работы, обычно определяется договором аренды.

Не нравится или непригодно для проживания: в чем разница?

– Нередки случаи, когда и дом, и место устраивает, но вот техника на кухне старая, стены покрашены кое как, на двери вмятина. Можно ли заявить, что такие условия для жизни непригодны и потребовать, к примеру, от менеджера апартментов, чтобы неприятные глазу моменты устранили?

– Надо сказать, что закон очень специфичен в отношении того, какие условия делают жилье не пригодным для проживания. В общих чертах можно сказать, что от арендного жилья требуется «в значительной степени соответствовать» нормам строительного и жилищного кодекса, которые существенно влияют на здоровье жильцов и безопасность (Green v. Superior Court (1974) 10 Cal.3d 616 [111 Cal.Rptr. 704]).

Арендуемый объект может считаться непригодным для жилья, если будет установлено, что при его покраске были использованы материалы с содержанием свинца (о чем мы говорили выше), или он является некачественным, ветхим зданием, с ненадлежащими санитарными условиями, угрозой обрушения, структурными недоработками в планировке и т.п.

Если вы установили, что предполагаемое жилье отвечает всем вашим ожиданиям и требованиям закона, остается сделать еще один разумный, по моему мнению, шаг: прокатиться или прогуляться пешком днем или вечером по окрестностям в районе будущего арендного жилья. Спросите соседей, нравится ли им жить в этом районе. Если арендуемая квартира находится в жилом комплексе, спросите некоторых арендаторов об их взаимоотношениях с арендодателем и соседями. Если вы беспокоитесь о своей безопасности, поинтересуйтесь также, были ли у арендаторов какие-либо проблемы и считают ли они, что данная территория безопасна.

Думаю, этих мер предосторожности будет достаточно для определения того, годится или нет выбранное вами жилье для комфортной жизни вашей семьи. И тогда можно переходить к этапу заключения договора аренды с лендлордом, где я бы посоветовал обязательно оговаривать условия содержания и возможного ремонта как арендуемого помещения, так и бытовых приборов (холодильник, стиральная, сушильная, посудомоечная машина, микроволновая, газовая и электрическая печь и т.п.). Закон не требует в этой части обязательной ответственности той или другой стороны, поскольку оборудование относится к разряду «Удобства» и не входит в общее понятие пригодности или непригодности для проживания. Устанавливая ответственность по конкретным пунктам договора аренды, стороны исходят из обоюдного добросовестного исполнения каждым своих обязанностей. Более конкретно мы можем поговорить об этом в другой раз.

И у жильца есть обязанности!

– В заключение – напоминание для арендаторов о том, что по закону они также обязаны надлежащим образом заботиться об арендуемом жилье и общих помещениях, таких как коридоры и прилегающие территории. Арендаторы должны содержать эти участки в чистоте и без повреждений. Кроме того, они несут ответственность за ущерб, вызванный их небрежным обращением или злоупотреблением, а также за ущерб, причиненный кем-либо, за кого они несут ответственность, например, членами семьи, гостями или домашними животными (Civil Code Sections 1929, 1941.2.).

Знание всех этих достаточно простых правил поможет вам снять в аренду жилье вашей мечты и построить с его владельцем дружеские, долгосрочные и взаимовыгодные отношения.

 

СПОНСОР
Slider

1 COMMENT

Comments are closed.