В США может рухнуть рынок жилья: есть признаки скорого кризиса

В США вновь начинают выдавать ипотечные кредиты людям, которые не могут предоставить стандартные подтверждения своего дохода. Таких займов выдается все больше, несмотря на то что рост процентных ставок и повышение цен на жилье ограничивают спрос на ипотеку. Десять лет назад это привело к обвалу рынка жилья.

У Арианны Херинг не было квитанций или налоговых деклараций, чтобы документировать доход — и она нашла компанию, которая согласилась взять у студентки-медсестры, работающей неполный день, письма клиентов и выписки из банка за 12 месяцев для подтверждения ипотеки на 610 тысяч долларов, пишет Wall Street Journal. И Херинг не одинока в своем решении.

Спонсор номера

В первые три квартала 2018 года американские кредиторы выделили 34 миллиарда долларов на такие нестандартные ипотечные кредиты, что на 24% больше, чем за тот же период годом ранее, по данным исследовательской группы Inside Mortgage Finance. Хотя это составляет менее 3% от 1,3 триллиона долларов всех ипотечных кредитов, тенденция к росту чувствуется, поскольку одновременно произошел спад традиционных кредитов на жилье на 1,2%.

Во время финансового кризиса многие нестандартные кредиты «зависли»: заемщики занизили свои доходы, а кредиторы не потребовали документацию. Сегодня руководители отрасли говорят, что новая ипотека, которая теперь называется «неквалифицированной», пережила ряд изменений по сравнению с кризисом 2008 года и стала намного безопаснее.

Несмотря на это, некоторые регулирующие органы и защитники прав потребителей обеспокоены тем, что рост этого типа ипотеки и конкуренция за выдачу таких кредитов могут привести к возобновлению рисков для рынка жилья.

«Это скользкий путь», — говорит Мэт Ишбия, президент и исполнительный директор United Wholesale Mortgage, крупного небанковского кредитора, который не выдает такие займы.

До сих пор нестандартные кредиты преимущественно выдавали специализированные ипотечные компании. Но традиционные кредиторы все чаще обращаются к проблемным заемщикам и помогают стимулировать рост «неквалифицированных» займов. По данным Inside Mortgage Finance, около половины опрошенных кредиторов заявили, что планируют заняться этим бизнесом.

Эти ипотечные кредиты не соответствуют критериям, поддерживаемым Fannie Mae или Freddie Mac. Некоторые из них значительны по отношению к доходу заемщика, охватывают более 30 лет или основаны только на выплате процентов. В других случаях у заемщиков есть проблемы с кредитной историей. Многие не могут документировать свой доход с помощью платежных квитанций, потому что работают не по найму или находятся на пенсии.

Том Джессоп, консультант по кредитам в New American Funding, который занимался ссудой Херинг, сказал, что за последние полтора года спрос на нестандартные кредиты вырос вдвое, и сейчас они составляют более трети его бизнеса.

«Я думаю, что это просто подпитка для аудитории, которой пренебрегали годами», — сказал Джессоп. «Теперь у них есть возможность наконец-то получить финансирование».

В то же время инвесторы с Уолл-стрит скупают нетрадиционные ипотечные кредиты в облигациях, возвращаясь в более рискованную, но и более доходную нишу рынка. В 2018 году таких ценных бумаг с ипотечным покрытием было продано на 12,3 миллиарда, что почти в четыре раза больше, чем годом ранее, по данным рейтингового агентства DBRS Inc.

DBRS говорит, что эти сделки проходят практически без потерь, хотя напряженность заемщиков может повышаться в случае ухудшения состояния экономики. Кредитно-рейтинговые фирмы утверждают, что между старыми кредитами и новыми есть ключевые различия: новые кредиты соответствуют посткризисным правилам «способности к погашению», которые требуют от кредиторов определения того, что их заемщики могут погасить свои долги. Тем не менее, некоторые обеспокоены рисками для заемщиков.

«Ситуация определенно начинает колебаться, — сказал Гай Чекала, исполнительный директор Inside Mortgage Finance. — По мере того как больше компаний выйдет на рынок, будет усиливаться конкуренция и ослабевать андеррайтинг (гарантия получения выплат в случае финансовых убытков)».

Во многих нестандартных займах заемщики используют банковские выписки, которые показывают, что человек зарабатывает деньги, как это сделала Херинг. Есть и другие способы доказать, что долг можно погасить: один из видов нетрадиционной ипотеки, называемый займом с истощением активов, подразумевает деление совокупных активов заемщика на срок ссуды для получения резервной цифры ежемесячного дохода.

«Некоторые банки начали эту практику без надлежащего контроля над управлением рисками», — говорится в отчете Управления контролера денежного обращения.

30-летняя Херинг получила кредит по ставке чуть более 6% в течение первых пяти лет, с последующим корректированием. Она использовала деньги, чтобы выкупить дом своего дедушки в Сан-Клементе, штат Калифорния. Женщина унаследовала его вместе с другими родственниками, и ей понадобился кредит, чтобы заплатить за их доли.

«Было очень страшно: если бы это не сработало, мне пришлось бы отказаться от дома, но я была полна решимости сохранить его», — сказала Херинг, которая сдает комнаты в доме, чтобы расплатиться с ипотекой.

СПОНСОР
Slider